Vorfälligkeitsentschädigung: Wann sie fällig wird, wie sie berechnet wird und wann sie 0 € ist

Kurz gesagt: Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist der Ausgleich, den eine Bank verlangt, wenn Sie ein Darlehen mit fester Sollzinsbindung vor deren Ende zurückzahlen. Sie entspricht grob dem Zins, den die Bank jetzt verliert, weil sie Ihr Geld nur noch zu heute niedrigeren Sätzen anlegen kann, der Abstand zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Kapitalmarktzins (Pfandbrief), über die Restlaufzeit der Zinsbindung, auf einen heutigen Betrag abgezinst (Aktiv-Passiv-Methode). Bei 200.000 € Restschuld, 3,5% Sollzins, 2,5% Wiederanlage und 5 Restjahren sind das geschätzt 7.000-9.000 €. In mehreren Fällen zahlen Sie aber 0 €: nach 10 Jahren fester Zinsbindung (§489 BGB, 6 Monate Kündigungsfrist), bei variablen Darlehen (3 Monate Frist) und oft bei fehlerhafter Berechnung oder falscher Widerrufsbelehrung. Lassen Sie hohe Forderungen prüfen, Verbrauchertests finden sie regelmäßig überhöht.

Was die Vorfälligkeitsentschädigung ist, und warum es sie gibt

Bei einer deutschen Baufinanzierung binden Sie Ihren Zins meist für einen festen Zeitraum, 5, 10, 15 oder 20 Jahre. In dieser Sollzinsbindung hat die Bank Ihnen einen Zins garantiert und refinanziert Ihr Darlehen ihrerseits am Kapitalmarkt, üblicherweise über Pfandbriefe mit passender Laufzeit. Beide Seiten sind gebunden.

Zahlen Sie vorzeitig zurück, etwa weil Sie das Haus verkaufen, erben oder umschulden wollen,, hat die Bank plötzlich Geld, mit dem sie nicht geplant hat, und kann es nur zum heutigen Marktzins neu verleihen. Sind die Zinsen seit Vertragsabschluss gefallen, verdient sie weniger, als Ihr Vertrag ihr zusicherte. Die Vorfälligkeitsentschädigung gleicht genau diesen entgangenen Zinsgewinn aus. Sie ist keine Strafe, sondern nach der Rechtsprechung und §490 Abs. 2 BGB der berechtigte Schadensausgleich der Bank für den vorzeitig beendeten Vertrag.

Die Kehrseite: Sind die Marktzinsen seit Abschluss gestiegen, kann die Bank Ihr Geld gewinnbringender neu verleihen, der Schaden schrumpft, in einer Hochzinsphase fällt die VFE deshalb klein aus, manchmal nahe null. Die Entschädigung hängt am Zinsabstand, nicht allein an der Darlehenshöhe.

So wird gerechnet, in einfachen Worten

Nahezu alle Banken nutzen die Aktiv-Passiv-Methode, die der Bundesgerichtshof (BGH) wiederholt bestätigt hat. Das Prinzip:

1. Restzahlungen hochrechnen. Die Bank stellt den Zins- und Tilgungsplan auf, den Sie ab Rückzahlung bis zum Ende der Zinsbindung (oder bis zum ersten möglichen Ausstiegstermin) gezahlt hätten.
2. Sichere Wiederanlage. Sie unterstellt, Ihr Kapital werde in laufzeitkongruente Pfandbrief-Renditen angelegt (die „Passiv"-Seite). Der Abstand zwischen Ihrem Sollzins und dieser Wiederanlagerendite auf die Restschuld ist der Zinsschaden.
3. Auf heute abzinsen. Künftige Schäden sind heute weniger wert, deshalb wird jeder künftige Fehlbetrag auf einen Barwert abgezinst.
4. Ersparnisse abziehen. Die Bank trägt Ihr Kreditrisiko und den Verwaltungsaufwand nicht mehr, also werden eine Risikoprämie und ersparte Verwaltungskosten abgezogen. Vereinbarte Sondertilgungsrechte (z. B. 5% pro Jahr) müssen als genutzt gelten und senken die Bemessungsbasis.

Die Bank muss außerdem die 10-Jahres-Grenze aus §489 BGB berücksichtigen: Weil Sie 10 Jahre nach Vollauszahlung immer entschädigungsfrei aussteigen können, darf das Schadensfenster nie länger als bis zu diesem Zeitpunkt laufen. Eine VFE, die das ignoriert, ist überhöht.

Rechenbeispiel 1, 200.000 €, 3,5% fest, 5 Restjahre

Angenommen, Sie haben ein Darlehen von 250.000 € aufgenommen, auf 200.000 € getilgt, Ihr Vertragszins beträgt 3,5% und 5 Jahre der Zinsbindung laufen noch. Die aktuelle laufzeitgleiche Wiederanlagerendite (Pfandbrief) liegt bei 2,5%, der Zinsabstand also rund 1,0 Prozentpunkt. Das Darlehen tilgt weiter, die maßgebliche Restschuld sinkt also langsam.

Eine Forderung von etwa 7.500 € wäre hier also plausibel; 11.000 € bei gleichem Sachverhalt wären ein Warnsignal und einen Einspruch wert. Die Zahlen sind vereinfachte Schätzungen zur Veranschaulichung, Ihre Bank rechnet mit Ihrem exakten Tilgungsplan und den tagesaktuellen Marktrenditen.

Rechenbeispiel 2, höherer Zins, längere Restlaufzeit

Nun ein größeres Darlehen mit ungünstiger Zinslage: 300.000 € Restschuld, 4,2% fest und noch lange 8 Jahre Restbindung, aktuelle Wiederanlagerendite 2,8%, ein breiter Abstand von 1,4 Punkten. Lange Restlaufzeit und großer Zinsabstand sind die beiden stärksten Treiber.

Die Lehre: Bei langer Restbindung kann die VFE 8-10% der Restschuld erreichen. Genau hier können die 10-Jahres-Regel, ein Darlehensübertrag oder eine sorgfältige Prüfung fünfstellige Beträge sparen.

Wann Sie nichts zahlen, die 0-Euro-Fälle

1. Die 10-Jahres-Regel (§489 Abs. 1 Nr. 2 BGB)

Das ist der stärkste Ausweg. Zehn Jahre nach Vollauszahlung (nicht ab Vertragsschluss) dürfen Sie jedes Festzinsdarlehen mit 6 Monaten Frist, vollständig entschädigungsfrei kündigen, egal wie lange die Zinsbindung vereinbart war. Sie haben in einer Hochzinsphase 15 oder 20 Jahre fest? Ab Jahr 10 steigen Sie ohne einen Cent VFE aus und schulden um. Wurde ein Nachtragsdarlehen später ausgezahlt, kann dessen Frist neu beginnen, prüfen Sie die Auszahlungstermine.

2. Verkauf der Immobilie

Verkaufen Sie Ihr Haus, haben Sie ein berechtigtes Interesse, das Darlehen abzulösen, damit der Käufer lastenfreies Eigentum erhält. Die Bank darf das nicht verweigern, aber eine faire VFE verlangen. Es gibt Alternativen bis null: das bestehende Darlehen auf die neue Immobilie übertragen (Pfandtausch) oder den Käufer in das Darlehen eintreten lassen (Schuldübernahme) zu Ihrem günstigen Zins. Beides löst keine VFE aus.

3. Variable Darlehen

Ein variabler Darlehensvertrag hat keinen gebundenen Zins zu schützen, Sie können ihn daher mit 3 Monaten Frist und ganz ohne Entschädigung kündigen (§489 Abs. 2 BGB).

4. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung oder Rechenfehler

War Ihre ursprüngliche Widerrufsbelehrung rechtlich fehlerhaft, hat die Widerrufsfrist womöglich nie zu laufen begonnen, dann kommen Sie eventuell ohne VFE heraus. Getrennt davon: Rechnet die Bank falsch (ignoriert Sondertilgungsrechte, nutzt eine falsche Wiederanlagerendite oder überschreitet die 10-Jahres-Grenze), ist die Forderung zu senken. Stiftung Warentest und die Verbraucherzentralen finden einen großen Anteil der Forderungen überhöht, eine Prüfung für 50-90 € rechnet sich oft um ein Vielfaches.

So gehen Sie gegen eine überhöhte Forderung vor

1. Vollständige Berechnung schriftlich verlangen. Die Bank muss Methode, verwendete Wiederanlagerenditen und Abzinsung offenlegen, nicht nur eine Zahl nennen.
2. Die vier typischen Fehler prüfen: Wurden Sondertilgungsrechte als genutzt unterstellt? Wurde das Schadensfenster auf den 10-Jahres-Termin (§489) begrenzt? Wurde eine korrekte Pfandbrief-Rendite verwendet (keine überhöhte)? Wurden ersparte Verwaltung und Risikoprämie abgezogen?
3. Widerrufsbelehrung prüfen. Besonders Verträge etwa aus 2010-2016 enthalten häufig fehlerhafte Formulierungen.
4. Unabhängige Neuberechnung holen. Eine Prüfung der Verbraucherzentrale liefert Ihnen eine konkrete Gegenzahl zum Verhandeln.
5. Verhandeln oder eskalieren. Legen Sie die korrigierte Zahl vor; weigert sich die Bank, sind der Ombudsmann des Bankenverbands oder das Gericht Optionen.

Tipps vor Unterschrift, und vor Verkauf

• Sondertilgungsrechte vereinbaren (oft 5% p. a. kostenlos), sie senken jede spätere VFE-Basis und sind meist gratis.
• Nicht „sicherheitshalber" überbinden. Eine 20-Jahres-Bindung fühlt sich sicher an, bindet Sie aber an VFE-Risiko; das 10-Jahres-Recht aus §489 gibt Ihnen ohnehin einen freien Ausstieg.
• 10-Jahres-Termin notieren (ab Vollauszahlung), das ist Ihr kostenloses Umschuldungsfenster.
• Vor dem Verkauf nach Pfandtausch oder Käuferübernahme fragen, bevor Sie ein VFE-Angebot akzeptieren.
• Die VFE früh berechnen, damit sie Ihr Verkaufsbudget nicht überrascht.

Vergleich: VFE zahlen vs. Darlehen behalten vs. 10-Jahres-Ausstieg

Quellen (deutsches Gesetz)

• §489 BGB, ordentliche Kündigungsrechte: entschädigungsfreier Ausstieg 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist; variable Darlehen mit 3 Monaten Frist.
• §490 Abs. 2 BGB, außerordentliche Kündigung bei berechtigtem Interesse (z. B. Immobilienverkauf) gegen Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung.
• §502 BGB, Grenzen und Regeln zur Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen, inklusive der Pflicht zur korrekten Berechnung und Offenlegung der Grundlagen.
• BGH-Rechtsprechung zur Aktiv-Passiv-Methode; Prüfungen von Stiftung Warentest und Verbraucherzentrale zu überhöhten Forderungen.

FAQ

Kann die Bank die vorzeitige Rückzahlung verweigern?

Bei einem normalen Verkauf haben Sie ein berechtigtes Interesse nach §490 BGB, und die Bank muss die Immobilie gegen eine faire VFE freigeben. Nein sagen darf sie nicht, die Entschädigung aber verlangen.

Ist die VFE steuerlich absetzbar?

Für die selbstgenutzte Wohnung in der Regel nicht. Ist die Immobilie vermietet, kann die VFE unter Umständen als Werbungskosten gegen die Mieteinnahmen zählen, fragen Sie dazu einen Steuerberater zu Ihrem Fall.

Löst eine Sondertilgung eine VFE aus?

Nein, die Nutzung eines vereinbarten Sondertilgungsrechts (z. B. Ihre vertraglichen 5% pro Jahr) ist immer entschädigungsfrei. Eine VFE entsteht nur, wenn Sie mehr zurückzahlen, als der Vertrag erlaubt.

Wie genau ist ein Online-Rechner?

Er liefert eine gute Größenordnung, um die Bankforderung zu prüfen, doch die Bank rechnet mit Ihrem exakten Tilgungsplan und tagesaktuellen Renditen, behandeln Sie die Zahl als Schätzung, nicht als verbindlichen Wert.

Was, wenn ich hoch fest abgeschlossen habe und die Zinsen seither gestiegen sind?

Dann kann die Bank Ihr Geld gewinnbringend neu anlegen, der Zinsabstand schrumpft, und die VFE fällt klein oder faktisch null aus. Steigende Zinsen wirken hier zu Ihren Gunsten.

Hinweis des Prüfers (Lukas Weber, Steuerberater): Die obigen Euro-Werte sind vereinfachte Beispiele, um zu zeigen, wie die Stellschrauben, Zinsabstand, Restlaufzeit, Restschuld und Sondertilgung, das Ergebnis bewegen; eine echte Vorfälligkeitsentschädigung wird aus Ihrem konkreten Vertrag und den aktuellen Pfandbrief-Renditen berechnet. Dieser Artikel ist allgemeine Information, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Lassen Sie Ihren konkreten Vertrag vor Rückzahlung, Verkauf oder Einspruch von einer qualifizierten Beratung oder Verbraucherzentrale prüfen.