Grundsteuer bei Kauf, Verkauf, Erbe und Schenkung: Wer zahlt wann?

Wer zahlt im Jahr des Verkaufs?

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer mit festem Stichtag. Nach¹ wird sie nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt und entsteht auch zu diesem Zeitpunkt. Schuldner ist nach², wem der Grundbesitz bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist.

Praktisch heißt das: Verkaufst du im Juni, bleibst du gegenüber der Gemeinde für das gesamte laufende Jahr Steuerschuldner. Der Grundsteuerbescheid wird nicht mitten im Jahr auf den Käufer umgeschrieben. Die Gemeinde fordert die Raten weiter von dir an, bis das Jahr endet.

Wann das Finanzamt auf den neuen Eigentümer umschreibt

Der Eigentümerwechsel führt beim Finanzamt zu einer sogenannten Zurechnungsfortschreibung. Diese wirkt nach³ auf den Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt. Erst danach erhält der neue Eigentümer eigene Bescheide über Grundsteuerwert, Messbetrag und schließlich die Grundsteuer der Gemeinde.

Bei einem gewöhnlichen Grundstückskauf erfährt die Finanzverwaltung von dem Wechsel in der Regel über Notar und Grundbuch. Eine eigene Anzeige ist nach⁴ aber vorgeschrieben, wenn sich tatsächliche Verhältnisse ändern, die den Wert oder die Grundstücksart beeinflussen, und beim Eigentumsübergang eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden. Die Frist beträgt drei Monate ab Ende des Kalenderjahres, in dem sich die Änderung ereignet hat. In Ländern mit eigenem Grundsteuermodell können abweichende Regeln gelten.

Ausgleich im Kaufvertrag

Wirtschaftlich wollen die meisten Parteien die Grundsteuer ab Besitzübergang dem Käufer zuordnen. Deshalb enthält ein notarieller Kaufvertrag üblicherweise eine Klausel zum Übergang von Nutzen und Lasten. Ab diesem Stichtag erstattet der Käufer dem Verkäufer den anteiligen Jahresbetrag. Diese Erstattung ist eine private Vereinbarung: Sie ändert nichts daran, wen die Gemeinde in Anspruch nimmt.

• Lass dir den aktuellen Grundsteuerbescheid und den Zahlungsstand vor dem Notartermin zeigen.

• Rechne den Ausgleich taggenau oder nach Monaten, je nach Vertragsklausel.

• Kündige als Verkäufer dein Lastschriftmandat erst nach der letzten Rate des Verkaufsjahres.

Achte als Käufer auf Rückstände. Nach⁵ haftet der Erwerber neben dem früheren Eigentümer für Grundsteuer ab Beginn des letzten Kalenderjahres vor dem Erwerb. Zudem ruht die Grundsteuer nach⁶ als öffentliche Last auf dem Grundstück selbst.

Erbe, Schenkung und Nießbrauch

Für Erbe und Schenkung gilt dieselbe Stichtagslogik. Im Todesjahr bleibt der Bescheid häufig auf den Namen der verstorbenen Person bestehen; die Erben treten in die Zahlungspflicht ein. Ab dem folgenden 1. Januar wird auf die Erbengemeinschaft oder die neuen Eigentümer umgeschrieben. Mehrere Eigentümer sind nach² Gesamtschuldner, die Gemeinde kann also den vollen Betrag von jedem verlangen.

Bei einem Nießbrauch bleibt der Eigentümer Steuerschuldner. Im Innenverhältnis muss jedoch der Nießbraucher nach⁷ die öffentlichen Lasten des Grundstücks tragen, also auch die Grundsteuer, soweit nichts anderes vereinbart ist.

Neubau und Grundsteuer C

Wird ein Grundstück neu bebaut, ändert sich der Grundsteuerwert ebenfalls zum nächsten 1. Januar nach Bezugsfertigkeit. Diese Änderung musst du innerhalb der genannten Frist anzeigen. Ob ein unbebautes, baureifes Grundstück vorher einem erhöhten Hebesatz unterliegt, erklärt der Beitrag zu Grundsteuer A, B und C. Die ungefähre neue Belastung kannst du mit dem Grundsteuer-Rechner abschätzen.

Stand: 6. November 2026.