Hebesatz: Was er bedeutet und wie er Grundsteuer und Gewerbesteuer bestimmt

Was ist ein Hebesatz?

Grundsteuer und Gewerbesteuer sind Gemeindesteuern. Das Finanzamt ermittelt dafür nur eine Rechengröße, den Steuermessbetrag. Wie viel Steuer daraus wird, entscheidet die Gemeinde mit dem Hebesatz. Nach¹ bestimmt die Gemeinde, mit welchem Prozentsatz des Steuermessbetrags die Grundsteuer zu erheben ist. Für die Gewerbesteuer gilt dasselbe Prinzip nach⁴.

Ein Hebesatz von 500 Prozent bedeutet also: Die Steuer beträgt das Fünffache des Messbetrags. Weil jede Gemeinde ihren Satz selbst festlegt, kann dasselbe Haus in zwei Nachbarorten unterschiedlich viel Grundsteuer kosten. Die Hebesätze aller Gemeinden kannst du im Hebesatz-Vergleich nachschlagen und nebeneinanderstellen.

So wird die Grundsteuer mit dem Hebesatz berechnet

Die Berechnung läuft in drei Stufen. Zuerst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest. Dann multipliziert es ihn mit der Steuermesszahl und erhält den Steuermessbetrag². Zuletzt wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an und verschickt den Grundsteuerbescheid.

Im Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl für Wohngrundstücke wie Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum 0,31 Promille, für unbebaute Grundstücke 0,34 Promille³. Ein vereinfachtes Beispiel mit erfundenen Werten:

Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen eigene Modelle, Berlin, Bremen, das Saarland und Sachsen abweichende Messzahlen⁸. Dort entstehen Messbetrag und Wert anders, der letzte Schritt mit dem Hebesatz der Gemeinde bleibt aber gleich. Für die Berechnung deines eigenen Betrags nutze den Grundsteuer-Rechner.

Grundsteuer A, B und C

Für die Grundsteuer legt die Gemeinde mehrere Hebesätze fest. Nach¹ muss der Hebesatz innerhalb einer Gemeinde jeweils einheitlich sein, und zwar getrennt für zwei Gruppen:

• Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

• Grundsteuer B für alle übrigen Grundstücke, also Häuser, Wohnungen, Gewerbegrundstücke und unbebaute Grundstücke

Zusätzlich dürfen Gemeinden aus städtebaulichen Gründen eine eigene Gruppe für baureife, aber unbebaute Grundstücke bilden und dafür einen höheren Hebesatz festsetzen. Diese sogenannte Grundsteuer C soll Bauland mobilisieren. Die Gemeinde muss das Gebiet in einer Karte nachweisen, per Allgemeinverfügung bekannt geben und ihre Gründe darlegen¹. Mehr dazu steht unter Grundsteuer A, B und C.

Hebesatz der Gewerbesteuer

Auch die Gewerbesteuer berechnet sich aus Steuermessbetrag mal Hebesatz. Der Gewerbesteuer-Hebesatz muss für alle Unternehmen in der Gemeinde gleich sein⁴. Setzt die Gemeinde keinen höheren Satz fest, gilt ein gesetzlicher Mindestwert. Für 2026 sind das noch 200 Prozent. Eine Gesetzesänderung von Juni 2026 hebt diesen Wert auf 280 Prozent an; nach⁵ gilt die neue Fassung erstmals für den Erhebungszeitraum 2027.

Gemeinden mit sehr niedrigem Gewerbesteuer-Hebesatz werden oft als Steueroasen bezeichnet. Für Privatpersonen ist meist die Grundsteuer B entscheidend, denn sie zahlen Eigentümer direkt und Mieter über die Betriebskosten. Wie die Grundsteuer auf Mieter umgelegt wird, erklärt Grundsteuer für Mieter.

Wann und wie Gemeinden den Hebesatz ändern

Der Hebesatz kann für ein oder mehrere Kalenderjahre festgelegt werden. Ein Beschluss über eine Festsetzung oder Änderung muss bis zum 30. Juni gefasst werden und wirkt dann rückwirkend ab Beginn des Jahres. Nach diesem Datum darf eine Gemeinde den Hebesatz nur noch beschließen, wenn er den zuletzt festgesetzten Satz nicht übersteigt¹. Für die Gewerbesteuer gilt dieselbe Frist⁴.

Mit der Grundsteuerreform haben viele Gemeinden ihre Hebesätze zum Jahr 2025 neu festgelegt, weil die neuen Grundsteuerwerte anders ausfallen als die alten Einheitswerte. Ein Hebesatz aus der Zeit vor 2025 lässt sich deshalb nicht direkt mit einem neuen vergleichen.

Aufkommensneutral heißt nicht gleiche Steuer für alle

Politisch war das Ziel, dass die Reform das Grundsteueraufkommen einer Gemeinde insgesamt nicht erhöht. Einige Länder haben dafür rechnerische Hebesätze veröffentlicht. Die Finanzverwaltung NRW nennt ihre aufkommensneutralen Hebesätze ausdrücklich Referenzwerte, die für Kommunen nicht verbindlich sind⁶. Wichtig für dich: Aufkommensneutralität für die Gemeinde bedeutet nicht, dass jeder Eigentümer gleich viel zahlt wie vorher. Je nach Grundstück kann deine Grundsteuer steigen, sinken oder gleich bleiben.

In Nordrhein-Westfalen dürfen Gemeinden außerdem für die Grundsteuer B unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke festlegen. Ob eine Gemeinde davon Gebrauch macht, ist ihr freigestellt⁷. Zu den Wohngrundstücken zählen dort Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum; Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und unbebaute Grundstücke gelten als Nichtwohngrundstücke.

Wo du den Hebesatz deiner Gemeinde findest

1. Im Grundsteuerbescheid der Gemeinde: Dort stehen Messbetrag, Hebesatz und Jahresbetrag.

2. In der Hebesatzsatzung oder Haushaltssatzung, die Gemeinden meist auf ihrer Website veröffentlichen.

3. Beim Steueramt oder der Kämmerei deiner Stadt oder Gemeinde.

4. Im Hebesatz-Vergleich für alle Gemeinden, um deinen Ort mit Nachbargemeinden zu vergleichen.

Maßgeblich bleibt immer der Wert aus deinem Bescheid und der aktuellen Satzung. Wenn du einen Bescheid für falsch hältst, prüfe die Fristen unter Einspruch gegen die Grundsteuer.

Stand: 6. November 2026.